楼哥踩盘怡和嘉苑,附光照分析,买房注意事项……
2021-07-16 15:22:26 分类: 今日聚焦 来源: 200 阅读


翁垟的楼盘,虽然没有乐清中心区这么火热,但是相比较乐清中心区周边的几个乡镇,比如柳市、虹桥、北白象等,它的热度还是比较高的。

从往期的成交数据来看,翁垟新盘的成交量也是非常可观。

目前翁垟的新盘有龙记·玖越庭、东亚·怡和嘉苑、宏地·悦名庭等。


今天楼哥带大家来看看翁垟的怡和嘉苑。

▲怡和嘉苑|现场实拍

怡和嘉苑位于乐清市乐清经济开发区纬十七路与经二路交叉口。

如今1#、2#、3#、5#、6#、7#楼已结顶,8#、9#已完成13层施工,预计明年11月就可以交付使用。



怡和嘉苑|现场实拍

19年北京世通盛祥投资管理有限公司(东亚新华)以约2706.30元/㎡的楼面价,拿下现在的“怡和嘉苑”地块。

去年怡和嘉苑一期开盘均价在1万左右,如今三期因近期乐清楼市的火爆,其价格也直逼1.3万。

从去化来看,怡和嘉苑的去化相对乐清中心的盘来说是比较慢的,但总体上它的去化率还是不错的。

数据来源|温州房管网(可能存在一定延迟)

接下来就来看看“怡和嘉苑”的情况:

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基本概况

怡和嘉苑总用地面积为27048.14㎡,用途为城镇住宅用地,住宅用地使用年限为70年,商业使用年限为40年。

效果图|仅供参考

经乐清市测绘院预测,地上建筑面积67586.83㎡

其中:

高层住宅面积64033.97㎡、

商业用房面积2424.15㎡、

物业管理用房476.92㎡、

居家养老服务用房136.62㎡、

消控室48.84㎡、

配电房412.84㎡,

门卫9.96㎡、

地下室竖井43.52㎡,

地下室23013.91㎡,

架空面积1496.64㎡。

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前期物业管理交由北京东亚时代物业管理有限公司


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区位分析

相对位置|仅供参考

怡和嘉苑,位于翁垟街道,在经济开发区边上。位置其实也没多好,周边除了经济开发区,可以说什么也没有。

▲怡和嘉苑东面|经济开发区


周边配套非常欠缺,商业等配套都有待提升。

不过其北面有一个小型的市场,只是里面环境比较差,如果能够改造一下做个商城……

-东亚·怡和嘉苑-
高约110米全景VR
扫码体验
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布局日照

怡和嘉苑项目建筑密度约24.99%,容积率约2.5,绿地率约30%

项目由8幢17-25层高层住宅及2幢商业组成,住宅层高3米,部分一层为3.6米。

沙盘|仅供参考

项目东边楼幢靠近城市主干道经二路,北边两幢靠近纬十七路,所以这些楼幢的噪声影响可能会比较严重。

相对位置|仅供参考

小区呈整列式排布,楼幢南偏东约10°。

按平面图,中间的前湖埭河将小区截为南北两部分,南面分布1#、2#、3#、5#、6#、7#六幢,北面为上月新开的8#、9#两幢住宅以及两幢商业。

日照简评

南面6幢前后楼间距基本都在40米左右,其中1#、2#、3#、5#为17层高层住宅,层高约3米楼高约52米;6#、7#为25层高层,楼高约78米;8#、9#为19层高层,楼高约60米。

楼间距|仅供参考(存在一定误差请以实际为准

预计大寒日5#、7#、9#早上被遮挡的比较严重,7#高层16层以上应不会被遮挡。

日照模型|仅供参考(存在一定误差,请以实际为准)

因为目前怡和嘉苑的西南两面都是农田,没有其他建筑,如果以后其南面也没有建筑规划,那么1#、2#的采光是这些楼幢里最好的。

其他楼幢中采光比较好的就是6#楼,其次是7#楼。

日照模型|仅供参考(存在一定误差,请以实际为准)

8#、9#两幢虽然与前楼有约60米的间距,但是前楼总高近80米,所以,预计大寒日7#、6#对9#、8#的遮挡会比较严重。

尤其是9#,预计12层以下,早上被6#遮挡,中下午被7#遮挡。相对8#早上的采光会比9#要好一点。

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户型分析

户型图|仅供参考

E、F户型,为怡和嘉苑近期开盘8#、9#两幢的主力户型。

E户型为东西边套户型,总体布局上动静分明,客卫干湿分离,利用率比较高。主卧的隐私性也比较好。但是这个户型进深太长,南北通透性不太好。

F户型为中间套户型,此户型较为方正。三开间朝南,采光上比较好。卧室的私密性较佳。

户型图|仅供参考

建筑面积约69㎡户型同样是中间套户型。南北各有一卧室,但是北边的卧室比较狭小。同样的此户型的南北通透性上也是比较欠佳的。

因为怡和嘉苑交付为毛坯房,所以,户型上的可变性是非常强的,所以以上户型分析仅代表楼哥个人观点。

下面我们简单的看一下样板间,怡和嘉苑,做了建面约89㎡以及建面约69㎡的样板间。同样因为毛坯交付,所以样板间也仅供参考。

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样板间
建面约89㎡样板间

样板间|仅供参考


建面约69㎡样板间


▲样板间|仅供参考

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价格分析

数据来源|温州房管网

上文讲过,东亚新华以约2706.30元/㎡的楼面价,拿下现在的“怡和嘉苑”地块。

如今也是乐清楼市的火热,其毛坯单价已经从一期的1万左右,涨到了如今的1.3万左右。

东西边套差价


以8#8层为例,东边套比西边套贵900元具体差价可见下表。

数据来源|温州房管网

楼层间差价

以8#东边套为例,5层到10层楼层间基本在300元左右。10-12,15-17层价格相同。

13、14层价格较前面楼层低了500-800元,相对来说这些楼层的性价比还是比较高的。

顶层18,19价格比前楼层低了1000元,相对来说,18、19层的性价比也是比较不错的。

数据来源|温州房管网

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楼哥选房

就针对8#、9#楼,如果楼哥要买房,会怎么选?

首先,就以上信息来看,8#楼位于两条主干路的交叉口,噪音影响相对会比9#楼更加严重。但是日照上8#又优于9#。

如果往10层以上选的话,9#的采光也还不错,相对8#楼,9#可能会更安静一些,所以,楼哥可能就会有先选9#。

楼层的话,13、14、18、19层的性价比是不错的,手头比较紧,也不忌讳什么的朋友可以考虑。其他楼层价格都一样,但是,明显15-16层的光照更好,所以,楼哥会优选15-16层。

东西边套,9#西边套视野比较开阔,东边套往小区看,也没有什么景观,而且西边比较便宜,但是西边下午西晒可能会比较严重。所以,这也看个人吧。楼哥手头紧就选西边套吧。

户型的话,主要是毛坯交付,后期自己可以重新设计改动。而且参考的户型通透性等都不是非常的好,这几个户型也都差不多。最后还是要看自己的需求,需要多大的面积段。


好了今天就到这,下一个盘龙记·玖越庭


最近楼哥手头也有点紧,看完感觉不错帮楼哥点个在看呗……

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