乐清房价不断上涨,其内在逻辑竟然是……
2021-03-29 15:28:50 分类: 今日聚焦 来源: 284 阅读


今年以来,股市走熊,乐清楼市却迎来了一波牛市行情,很多新楼盘都一售而空,房价也不断新高。最近的几个楼盘的热销程度,相信有关注楼市的人都会清楚。比如一些楼盘还要摇号,没有关系还买不到,从这些现象也可以简单地看出目前乐清新房的房价主要还是受供求关系所影响的。



乐清房价为何不断上涨?

乐清房子的供求关系到底如何?

咱们“乐清楼市论坛”上有位网友,

对此做了比较详细的分析。


导读

从政策上来看,虽然“房住不炒”可以抑制炒房投机者,但是对于刚需买房者占主导地位的乐清楼市来说影响不大。


然后年初的股市大跌,而楼市就是出逃资金的一个不错选择,“外来”资金的流入,再加上筑房成本的增加都会助力房价的上涨。


再从城镇化进程来看,以后的买方市场还会进一步加大,而乐清城区的地是有限的,因此供不应求,房价上涨也是情理之中。









一、国家政策

大的政策就是四个字“房住不炒”,那么我们要思考当前乐清的房子是买来住的多,还是炒得多?


我认为投资的有,但却是极少数,绝大部分是用来自住或给子女当婚房。因此目前的国家政策对乐清房地产市场影响不大。从货币层面来说人民币持续外升内贬,购买力快速下降,这是毋庸置疑的事实。


进入2021年以来,股市基金都不景气,北上资金撤退,指数震荡加剧,也会导致部分资金流入楼市。




二、乐清人口

2020年乐清户籍人口约132万,约39万户,当前城镇化率57%,计划2025年达到75%,需要对7万户进行城镇化,按照每户1套,至少需要7万套房子。


全乐清2020年开盘104万方7717套,其中城区77万方5298套,虹桥周边20万方1495套,柳白周边7万方924套,无论是面积或是套数城区都占70%左右,那么7万套房子里面城区需提供近5万套,平均每套按120平计算,共需600万平,楼盘容积率平均按照2.2计算的话,至少需要4000亩地,也就是说将来两年就要有4000亩土地供应市场才能满足需求(房开拿地到竣工入住至少需要3年)。


这还只是按照每户一套来计算,如果算上年轻人分户后独立购房,小部分投资购房,那么需求量会更大,中心区加上胜利塘北片今后的宅地出让大概率不能满足市场需求。

而目前的消息是城区2021年经营性用地出让仅500多亩。既然上头确定了75%城镇化率的目标,自然会有各种办法实现的。


也有人会说到外来人员的流失,我也有不少外地朋友和同事在乐清发展得很不错,其中不少也已经或将要购房,甚至不乏豪宅别墅的。但目前外来人员在乐清房地产市场占据的份额还是极小,反而在外的乐清人这几年越来越多地在城区返乡置业,这也是推高乐清房价的重要力量。





三、成本层面

当前各种材料成本高企,螺纹钢去年此刻3000出头,现在要4000多,水泥沙子石子人工各项成本步步高升,建房成本大涨。


今年银根较去年将适度收紧,作为资金密集行业的房地产开发的财务成本也将上升。作为成本最大头的地价最近几年也在稳步上升,随着交通文化娱乐等各项大工程的落地,相信接下来几年的地价还会延续这一上涨趋势。





四、城区开发

关于这一点,根据中心区管委会的2021工作报告:

2021年,根据市委、市政府的总体部署,围绕“打造更具活力与特色城市”的目标和“开发、建设、管理”三大职能,以“新型城镇化”建设为重点,强化规划引领、强化项目落地、强化队伍建设,进一步拔高中心城区首位度,全力打造“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市富有温度”的魅力之城,努力实现“城市让生活更美好”。

(一)加快推进规划设计工作,打造品质之城。围绕以高起点规划引领高质量建设的原则,以构建形成中心城区首位度更高、城市特色更加突显、城市能级更全的城市发展新格局要求,加快推进规划设计工作。一是完成城市经济带规划、城市夜游规划批复,配合完成城市天际线、胜利塘北片城市设计,启动胜利塘北片控规修编。二是完成海洋生态公园、城市夜游不夜街等项目工程设计。三是加快滨海快速道和乐清湾生态海岸带前期工作。

(二)加快推进新型城镇化建设,打造靓丽城区。抢抓乐清成功入选国家新型城镇化建设示范县城的发展机遇,紧盯“全域美”建设目标任务,全力破解要素制约和政策处理问题,高品质推进胜利塘北片(未来新城)、盐盆山清和公园一体化、老城有机更新、海洋生态公园、城市夜游、城市经济带等引领性项目建设,全力打造靓丽城区。一是胜利塘北片(未来新城)完成道路网全线水泥搅拌桩、道路路基填筑,加快软基处理和桥梁建设,深入谋划东海之窗·未来新城建设,加快基础设施、学校等建设;盐盆山清和公园一体化基本建成山体公园、交通道路及景观平台等项目,加快儿童公园、渔人码头等项目建设;加快老城有机更新,建成西塔公园和南门文化公园,加快南门服装市场建设。二是加快海洋生态公园建设,加快建设滨海绿道、城市阳台及盐盆山山体绿道,完成胜利塘河公园绿道、老城区绿道及中运河绿道提升等建设;加快城市夜游及水岸同治项目建设,并启动不夜街项目建设;启动城市经济带美化和建设。三是建成东运河公园、中央绿轴等绿地公园,建成五环路三期及泰康路(学子路-体育场路)、望河路(旭阳路-晨曦路)等一批区间道路,加快北界路延伸、东山横河整治等项目建设。

(三)加快推进招商引资工作,提升城市能级。聚焦总部经济、现代商贸、房地产等产业发展,加快土地出让,加大招商引资,培育城市商圈,全力提升城市能级。一是加快土地出让,计划完成土地出让约137亩。二是加大招商引资,加快推进胜利塘北片(未来新城)、城市经济带、矿坑酒店、老城历史文化街区、体育中心宾馆、现代商贸综合体等重大项目招商。三是培育城市新经济,积极借势借力,加快正大城、南虹、江南里、蝴蝶广场、北大街等城市商圈培育,发展城市经济。


以上不仅仅是2021年的工作计划,更是将来至少5年内的工作重点。相信关心城建规划的你也看到了总投资50多亿的海洋生态公园和滨海大道要开展前期工作的消息。试问这么多的配套投入下去,房价怎么可能不上涨呢?





五、民富层面

乐清拿得出几十万首付加上几十万装修款的家庭实在太多太多了,另外我听说现在的年轻人相亲很多都会问在城区有没有房子,听起来似乎有点功利,但却反映了现实,试问谁不想过好日子呢?


你是想出门就是拥挤马路,无处停车,坑洼道路,嘈杂人群,还是公园绿道,宽阔马路,N多停车场,滨海大道?

有人说乐清产业不景气没钱赚了买不起房,但你看经济开发区和乐清湾港区的厂房越来越多,很多就是柳白片虹桥片迁移过来的,这其中很多的企业主,高管和营销精英会有在城区置业的需求。




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