楼哥踩盘-乐清观澜苑即将交付,进入二改前确认阶段
2021-01-23 15:20:06 分类: 楼盘动态 来源: 595 阅读

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还记得楼哥踩坑的那个盘吗?观澜苑一直是楼哥心里的痛。如今,观澜苑迎来二改前的确认,楼哥冒被喷的必死之心,再次踏上对该盘的踩盘之路。

一、区块概况:

观澜苑位于经开区,临近滨海新区,因盐盆山和清和一体化利好而于2020年末得到进一步去化。此地块容积率在2.0 。当初楼面为5393元每平方。相对14182的销售均价(未含折扣),加价率也是相对较高。

二、具体要求

1、规划用地面积:65086㎡              

2、建筑占地面积:12370㎡                                 

3、总建筑面积:172007.05㎡(其中地上计入容积率建筑面积130172㎡,地下不计容建筑面积41835.05㎡)

4、建筑密度:19%                                                   

5、容 积  率:2.0

6、绿 地  率:30%

7、机动车泊位数:1242个(其中地上8个,地下1234个)

三、细节分析

(1)外立面:入户门前,工地上摆放的为三棵树建筑涂料,相对还是品质可以。

(2)绿化:30%的绿化率,初略看上去园区青翠碧绿,但是多数为平面草坪,园林规划较简单和低价。

(3)采光:按理说2.0的容积率,在光照的把控是绰绰有余的,但是楼哥在冬月下午14时左右的观察,大部分7楼以下的户型,采光多少有遮挡。

(4)户内管道:虽然用了较知名的外墙涂料,但是细节方面并未把控品质,外墙面有细微开裂或接口处的粗糙处理。但是水管也做了喷涂,和墙面较为协调。

(5)入户门:采用金属包裹的门,材质一般,敲击内部较为空洞,电子锁为密码加指纹,不是非常讲究的可以勉强使用。但是个别户型入户门直对电梯,这种设计还是比较少见的。

(6)强弱电箱:品牌为德力西和飞雕

(7)防水与门窗:门窗品质目前主流的基本品质都为5 15a 5 断桥铝门窗,只不过收口都是拼接工艺而非压弯工艺,相对在海边的特点,楼哥建议门窗选择隔热效果和防水效果更优质的系统门窗。

隔热条为PA66材质,导水口在起到防水作用同时,有雨水渗入风险。

五金件较普通,需要保留阳台设计或移门的,建议更换五金件。

卫生间排水管为中财PVC-U管

卫生间地平在排水管处有提高,并对管道周边也做了防水涂层,这是加分项。

包括门槛处也有提升和防水。

楼哥团队还对水管封口进行了抽样检查,未发现密封圈漏装情况。


(8)墙面工艺检查:墙体发现多处空鼓,并有多处二次修改,墙面颜色不统一。


四、 周边配套


嘉利商务广场

清和公园

旭阳路幼儿园



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[乐清中心区-]

  • 3居室(2)
  • 4居室(2)

11800元/㎡

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